大兴软文营销
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大家好，我是一休，地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
最近新盘太多，一休尽量都写一下，粉丝们耐心等等，都是我本人写，坚决不外包糊弄你们。本文首发于【一休侃房】公众号。
6大问题，灵魂拷问
1
地段区域，咋样？
东北部，顺义区，五环外。
准确来说，和光瑞府位于顺义后沙峪板块，或者叫中央别墅区延展地带。
所以，一休有必要来复盘一下中央别墅区的地段意义。
1、上风上水，富人有这个传统，按老理儿，只能是北边。
2、距离产业区不能太远。
3、到机场得近。
4、临河滨水，环境要好。
5、交通网络便捷。
以上5条，再加上运气少许，中央别墅区应运而生。再往后，因为望京的强势崛起，近水楼台，目标群体只增不减，导致其房价更加坚挺。
所以，我经常喜欢说：“后沙峪不仅是顺义的，现在也是的”
原因在于：顺义本地企业主大公司高管算一部分客群，毕竟前些年顺义的GDP非常靠前，甚至很长一段时间仅次于东西海朝，但最大的购买力其实是群众，只是一河之隔。
题外话：后沙峪/中央别墅区未来也会是昌平的吗？
不一定，每个行政区都有自己的小算盘，不仅希望企业在本区，还希望企业主也住在本区，这是领导们的逻辑。
自己搞了孙河别墅区来分流，与中央别墅区分列温榆河两岸，名字也很牛掰，叫“壹号别墅区”，听起来是想分庭抗礼，但实际效果不佳，原因较多，本篇不提了，要不又超字数了。
昌平区本就有几个成熟的别墅片区，不至于流失的特别严重，但以中低端为主，豪华产品少，高端客户估计还是会考虑后沙峪，毕竟国际化氛围不是一天行成的。
昌平最东侧的产业利好，未来科学城，实际上也在给中央别墅区输送购买力。
对于后沙峪，一休还有一个结论：非典型顺义板块
且听一休分析，两个论据。
1、大家都看过西城妈妈、海淀妈妈、顺义妈妈对比的那种段子吧？
严格来说，顺义妈妈其实指的就是后沙峪的中央别墅区的宝妈，其他的顺义家长，还是让孩子读公立学校为主，并没有一门心思要出国。
2、物极必反啊，顺义机场在利好的同时，在某种程度上来说，也制约了顺义，尤其是交通发展。南北一个大长条，切断了东西两侧的联系，都得绕着走。
但唯独后沙峪没受到影响，且15号线并没有走机场右侧，又带来了临铁的好处，可谓独特。
因此，我说后沙峪是非典型顺义。
一休习惯把顺义划分为四大板块，分别是后沙峪、老城、新城（马坡）和牛栏山。
其余几个小板块都不成气候，只有一两个盘。比如北小营（金茂国际社区）、高丽营（富力首开金禧璞瑅）、赵全营（庄园、尚峯一号）
仁和三兄弟姑且算老城边吧，也是延展地带。
看横轴，只有后沙峪和顺义老城在地铁站以南，位置更近。
看纵轴，四大主流板块，只有后沙峪在15号线和首都机场的西侧。
也只有后沙峪，目前被地铁完整穿过。其他版块的地铁便利性暂时差点意思，只能期待R4号线、21号线（S6）。
后沙峪先天地理位置优势大，距离城区最近，和其他行政区联系最紧密，没航道噪音问题，优势诸多。
咱买房不能光看宏观的，得落地，要考虑细节才对，这是一休提倡的，老粉都懂。
那就接着说项目四至，也就是一休常说的“小地段”
北侧临路，路对面是20万㎡的成熟商业配套。
什么概念？
一般商城只是10万㎡，很大了，顺义的名片型商圈祥云小镇就在这。甭管住的是几千万的房子，别墅群的那帮业主们也得来这消费，算是较为高端的商圈。
南侧规划的是新国展二期、三期的公建综合体，比较靠谱。有人说是写字楼和商业配套，但一休认为或许也会有一点配楼住宅。
这片未来的地标建筑，已经确定了由扎哈哈迪德设计，望京soho、丽泽soho、银河soho、大兴机场，都出自这哥们之手。
西侧临路，对面是一片绿地。
注意，目前的用词是绿地，不是市政公园，两者有较大区别。绿地未来有可能盖建筑改土地性质，无法排出这种可能，说不好。
和光瑞府东侧紧挨着一片公立教育用地，此为利好。
涵盖了幼儿园、小学、初中，目前具体是引入什么学校还没有确定，任何打包票都是瞎扯，小道消息不作数，只能猜。
根据周边环境和现有信息，一休也有过猜。
大实话：
后沙峪还不错，一休也挺喜欢，但最近简直被捧上天了，有点过。
销售们普遍都是用“稀缺”来塑造价值，一休有必要讲点事实，来吧！
有人吹这盘在中央别墅区内？
一休认为大可不必，稍微有点脑子的就不会信。
别墅区压根就不会供给这种容积率的土地，况且好端端的超低密别墅群，搞出这片小高层住宅鹤立鸡群，是什么意图呢？想毁掉中央别墅区吗？富豪们的隐私咋办？
就按我说的，叫延展地带就得了。
说和光瑞府是绝版的？
也不对吧，西侧就有空地呢。
中央别墅区好多年没新盘？
也不太对，去年龙湖出品了豪宅项目云河玉陛，就在优山美地旁边。
后沙峪十年没供给过土地了？
这是一个粉丝问我的，她说是做二手房的绿中介告诉她的... ...
不说别的，起码后沙峪三兄弟：中粮祥云赋、建邦顺颐府、公园十七区，都是在2018年拿地的。
新国展板块十年内没有过大平层房源，全是别墅？
依然不对， 国航总部大楼对面的万科天竺悦府，今年7月份还有房呢，纯平层产品，现在售罄了。
并不是唱反调，只不过以上都是事实，我了解，并且讲出来了而已。
我真想问，假如如此稀缺，这帮人自己买了吗？有的中介明知道还这么说；有的销售则是刚入行，啥都不懂，没见证过，大V咋说他们咋说就完了，人云亦云。
小总结：和光瑞府位置地段挺不错，是具备较强稀缺性的，但适可而止，不能瞎说。
说说后沙峪的未来吧：
1、新国展是符合首都功能的产业，顺应时代。
万事万物，讲究顺势而为。
一期目前是市最大的单体展馆，毗邻首都国际机场和天竺综合保税区，建成后将与国家会议中心、怀柔雁西湖国际会都联动，打造北部地区“两会一展”，会展互补的合理空间布局。
2、世界国门，后劲足
定位国际交往中心，新国展挨着机场，交通方便。外国友人们这一走一过的，展示的可是形象问题，面子工程一定得做到位，搞太怂都对不起这几年在外头打的水漂。
既然有了人流量，那必须还得给搞一些配套，起码商业配套得足。最好都别成为过客，落地一点产业是最好不过了。
新国展二期、三期已经提上日程，总投资390亿，是一期规模的五倍。
二期主要承担展会，举办国际大型会展、国际峰会、商务会议、政务会议；三期主要吸引会展服务、文化创意、商务金融、住宿餐饮等企业。
3、顺义的雪中送炭
顺义这几年GDP下行，一些航空产业被大兴机场搞走了，燕京、牛栏山、现代，也就维持那样了。
必须得破局，寻求新的增长极。无他，只有新国展。
这些又有什么意义呢？
有很多规划、很多版块最后都烂尾了，究其原因。各方利益纠葛，不是一条心，这是重要原因。
坦诚的讲，二期和三期的进度还比预期的慢。
可后沙峪新国展，从各个层面来看都很有必要，合力已然形成。挺有发展，挺有盼头。
新国展规划
2
交通配套，咋样？
三横：（机场北线高速-京平高速-火沙路）
四纵：（天北路-京密路-京承高速-机场高速）
已有地铁15号线（顺义线），最近的是花梨坎站。
临铁新盘确实很难得，但怎么定义临铁呢？
对外宣传是1.2km，这种数字一向有水分。
一休亲测实际距离最近也得1.4km，如果是最西侧的楼栋估计得1.8-1.9km。
一休认为，实际距离1.5公里以内的，算是临铁，步行通勤走路能忍受。
和光瑞府姑且算是临铁吧，贴点边儿。
如果嫌远的，家门口倒一趟公交也挺方便，线路很多，小区北门就有公交站。
花梨坎是规划中的换乘站，还有一条轻轨T2线，这条消息还算靠谱。
一方面是因为人流需要周转，较为合理。另一方面新国展规划中也已经提到这个规划了。挨着花梨坎地铁站，更具体的信息暂时没有了，位置如上图。
起码去望京还是很方便的，都不用换乘。15号线西延这事虽然提了好多年，清华大学不干，但最近又在研究方案，最远据说能到西苑。一休建议，短期内，大家对这事别太高期待。
再聊聊其他配套吧：
商业购物方面除了祥云小镇，还有荣祥广场、欧陆时尚购物中心、枫尚奥莱、永辉超市。
医疗除了最好的私立医院和睦家以外，还有顺义区空港医院。在建公立医疗还有友谊医院顺义院区，规模较大，辐射整个东北部。这是第一所大型综合性医院，未来会在西城、通州、顺义，一院三址。
最重点的必须是教育资源，每年的排名情况略有差异。但顺义后沙峪板块每年都会有4-6所学校，排名全国前十。称之为全国顶尖，甚至是垄断地位，确实不为过。
ISB（顺义国际学校）、德威、鼎石、海嘉、新英才、蒙台梭利、君诚、青苗等16所国际学校。
公立教育资源：后沙峪小学、空港小学、实验二小、四中顺义分校，但估计以后业主们肯定是上家门口的学校了，就近入学。
以上配套全部都是在后沙峪板块内，直线距离不超过5km。
大实话：
如果您本来就打算让孩子上国际学校，那和光瑞府的学校配套，不需要有任何怀疑，从学校质量和密度两方面都堪称全国最佳，您只需考虑学费和择校问题即可。
不过，相信至少一半的购房者，还是面向公立教育吧？
如果这样的话，就不必自嗨了，冷静点。即便您家门口一圈都是私立，您不去上，对您也没多大用。
案场销售擅长“偷梁换柱”，别被忽悠了。
有一个粉丝，情况很有代表性。他是先咨询了一个中介，问地铁的情况。
中介反问：“您不是开车吗？再说您都住后沙峪了，谁还坐地铁呀？没必要了解”。
于是，这粉丝网上开始搜资料，看到了我关于顺义地铁的一些分析文章，于是连着看了好几篇，找到了我。
我对于这种所谓专业人士的回答，真的忍不住要开喷。
1、总价不到1000万的房子，就地铁都不做了？
这帮人不会以为1000万的房产在就是富豪了吗？还得配个司机？
再说车牌和限号也都是问题，坐地铁是很正常的行为，这有啥丢脸的呢？房价和交通工具有必然联系？
2、我虽然开车，但是作为消费者，我有必要了解地铁情况。
坐不坐是我的事，你甭管。
而且，这也是成熟的买房前的行为。地铁对于房子的保值情况有很大影响，这还不让问了？
不说了，很多中介本人在都没买上房呢，无实操，甚至理论分析都说不明白呢，他们是不会理解的。
3
户型，好吗？
户型面积段，有三种，109㎡三居，130㎡3＋1户型，150㎡四居。
没小户型，三居起步，门槛较高，圈层较为理想。
从实用性的角度出发，和光瑞府的户型还是不错。
3米挑高，全明卫，全南北通透，全系三面宽，南向卧室都送了飘窗。
109㎡一共2种户型，分为A1和A2。
A1户型，通透性很好，采光也不错，8窗全明。餐厨客一体化设计，动线不错。主卧套，转角飘窗，没做步入式衣柜，而是弄了一个梳妆台。入户收纳空间还可以，这面积段有储藏间不多见。
槽点：两个次卧到卫生间距离都较长，主卧梳妆台在主卫门口。北向次卧门正对着房门。
A2户型，整体结构类似，略有差异。开门方向不同，一内一外，得房率是会有区别的。玄关位置不同，储藏间更小了。
B1：130㎡，可三可四。
北向的次卧和书房可打通，把门的位置移一下，屋里的采光会好很多。
南向10.6米面宽，还不错，主卫能放下浴缸了，好评，但有人会觉得不实用，见仁见智了。
槽点：厨房其实是L形的。
C1：150㎡，经典四叶草布局，也叫眼镜户型，四个卧室分列四角，互不打扰。
玄关真正有作用，大宅的感觉扑面而来。卧室面积分布均衡，没有硬做双主卧，2个卫生间对于大部分家庭也够了。
槽点：结构不错，但客厅偏小了点，主卧面积也不够，步入式衣柜都没有。
大实话：
不少宣传材料中提到和光瑞府是豪华精装，写了很多很多细节，感觉很牛掰的样子。
但目前这项目调整了，工业化简装或者叫产业化装修，很艺术性的一个说辞，可进可退。
华润和保利为啥这么干？后文会说。
总之，忘掉那些对装修标准的美好词汇吧。
没精装！没精装！没精装！
4
楼盘设计，合理吗？
先天优势非常大，2月份拿地的，没赶上集中土拍，所以政策很好。
纯粹改善盘，纯商品房社区，无公租房、无共有产权。
也许你想说：“什么？这都能成为优势？”
没错，你没看错，我也没说错。
这种土地，是目前真正的稀有物种。
甭管您提高多少预算，都是这样，不是钱的事儿，是供地政策。
外立面用了大量玻璃幕墙和现代金属铝板、仿铜色金属流线等材质，米黄色石材基底，双中空Low-e玻璃，中规中矩的主流改善风格。
刷卡通行、面部识别，24小时安防巡查等私享服务也都是必备的，不多赘述。
大实话：
这块地当时也竞到了自持面积，有23%，预计会有商业、底商等，集中在最西侧，临街配套商业。
商业相对集中，影响不大，反倒还能提供一些便利。
社区楼座点式布阵，采光与私密性还可以。整体南低北高，常规操作。
但西地块因为东西楼栋的问题，整体通风势必不地块。对具体房源的影响，那就得具体分析了，一休比较擅长选房。
很多粉丝对和光瑞府会有低密度的错觉，不知道谁告诉你们的，实则不然，常规的2.5容积率。
体量其实不小，还挺大，可售住宅就已经1500户左右了，体量没比亦庄橡树湾小多少。
5
开发商口碑咋样？
保利和华润，两者均为全国排名前十的开发商，分列央企开发商的第一和第二，真正的巨头。
并且，很多高级别的项目，都是这哥俩出面，华润前段时间的大量软文也是以此作为依据。
一句话，这哥俩是真正的国家队，而且是绝对的主力选手。
和光系，是保利的高阶产品序列之一。在有著名的和光尘樾、和光逸境，和光瑞府算是3.0产品。
“瑞府”是华润的豪宅产品系，也有说是最高端的旗舰款IP。
看起来，和光瑞府是挺受重视的。
大实话：
华润用瑞府冠名，不免有割韭菜之嫌，瑞府不该出现在这。合作开发的瑞府不是真瑞府，这就是我的想法。
“和光”的出现就合情合理了，此处不展开了。
规模方面，有数据有排名，显而易见，不多说。但口碑层面，这东西就得根据经验来说了。
华润这几年口碑下降，营销手法单一。基本都是“老饭新炒”，比如打南北橡树湾的牌，引入“幸福里”、“瑞府”产品线，到底哪个最高端，一休也有点糊涂了，每个城市不一样。
保利倒是不声不响，闷头干事。规模上一直想进前三，口碑是也算是央企中出类拔萃的了，产品线也较为成熟。
担心开发商资金问题的，就显得太多余了，最不该担心的就是这个，和民企开发商不一样。
这次拿地，也是考虑到华润对于综合体的开发经验，这么大体量配建，还真得有专业开发商才行，毕竟是脸面工程，运营经验也必须得有，那还真就只能华润，中海也比不了。
远不说，三元桥凤凰城小区、凤凰汇商场、凤凰置地广场综合体，也是出自华润。
6
价格值吗？
顺销阶段了，咱先复盘下开盘情况吧。
09月29日开盘，蓄客3000多组，推604套，但官宣去化是260套。
转化率其实挺惨，家门口也没有绝对的竞品啊，不应该呀！
有一种解释说辞：“当天开发商改主意了，实际只推了408套”，反正我是不信，如果您懂开发商懂操盘逻辑，那您一定也不信。
即便真少开了房源，也只是说明操盘手一看形势不好，开了也白开，索性止损，保留点面子而已。
说明这盘很水、很拉胯，对吗？
是有点，但一方面是大家期望过高，大V们调儿起高了，另一方面，确实有客观难处，且听一休分析。
说句公道话，谁摊上这事，都得伤筋动骨，大费周章，开发商们都别看笑话。
什么事呢？
限价被压低呗。
最早说的是7万，后来说6.6、6.7万，最后只给批了6.2万，那就去掉装修了。
眼看要开盘了，产品逻辑被强制改变了，客群定位被迫调整了。
保利和华润这哥俩，100%也没想到，二人相视一笑，咱俩竟然也有今天？我们是亲生的正规军啊，一点面子不给？
没办法，华润保利含恨，怒拆精装样板间。
大实话：
项目总表示：开盘成绩低于预期。我也认为如此，甚至成绩有点打脸。
为啥这么说呢？
1、推广费、自媒体商务合作的钱没少付，直播也搞了好多场了，蓄客太顺利了，导致虚假繁荣，膨胀了。
2、曾坚持不用渠道，最后还是没坚持住，还搞了一次乌龙。目前的和光瑞府姿态没之前那么高了，大量销售在微博上刷评论，数量和密度级别少见。
简单来说，他们不是特忙，以至于有时间干这事。
3、一直宣扬的“倒挂”，没站住脚。
在楼盘定价7万的时候，就有行业人说这盘是倒挂，比旁边二手房便宜。
一休很早就在微博上发表过我的看法：并非价格倒挂。
问题的关键，就是参照物的价格。
有中介说和光瑞府周围二手房6.6万，最夸张的有说附近二手房8-10万的。
实际上祥云小镇自带的住宅部分，单价其实根本不到6，差一点的5万多点能买到。这是中粮注重品质时期的产品，也是标准的次新。但户型整体明显偏大，这确实也拉低了均价。
如果您一门心思只想卖最便宜的，其他都不在乎，那4开头的老房子确实也能买到。
整体来讲，考虑到税费中介费、房龄、品牌、面积段、位置，和光瑞府的定价可以说不吃亏，但不能说比二手房便宜。
一休总结：
同级同价格，买这盘其实还不错，南五环外的部分项目也卖这价儿了。
有地铁、有产业、有学校、有商业，开发商稳，产品亮点多。只要您别对地段稀缺性、开发商产品线档次、入手价格等过分期待即可。
一句话：和光瑞府是那种选来选去，觉得还行，可以重点考虑的楼盘，不是那种看一眼就非他不买的楼盘。
题外话：
如果保利和华润这盘卖6.2万带装修，会卖的不错。无奈，人家不是很着急回流资金，央企财大气粗，有时候这是优点，有时却是缺点，相生相克。
小思考：
监管部门临时撤梯子，会不会是另一种用心良苦，反倒是救了开发商呢？
希望我的粉丝都有自己的思考，欢迎探讨，留言走起。
还是那句话：买房是大事，每个家庭情况不同，同一个楼盘适配性也差异很大，要有专业、量身定制的建议才行。一休非常愿意免费为您答疑，加关注后点私信即可。