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编辑整理：整理来源：优酷，浏览量：61，时间：2022-09-30 03:00:01

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原报告

观点指数

敏于数，追本溯源，解读地产深层次脉络。笃于行，揭行业整体发展规律。

摘要：越秀地产扩增的TOD项目是维持销售与融资的中坚力量，不过未来价值仍需市场检验。

观点指数现阶段，地产板块情绪低迷，筹资性现金流大幅缩减、高额资产减值损失以及楼市结转的高成本，使得绝大多数房企绩效非常惨淡。

从越秀地产的数据来看，2022年上半年实现毛利约66.45亿元，同比上升2.45%；核心净利润约为21.3亿元，同比上升1.4%。相较于同行业数据，当前市场环境下，越秀地产可以维持增长态势难能可贵。

截止至2022年9月15日，已有超过50家上市房企上半年业绩预亏，其中销售成本的大额提高造成房企的毛利空间被大幅压缩。

观点指数分析认为，越秀地产上半年扩增的TOD项目是维持销售与融资的中坚力量，不过未来价值仍需市场检验。

TOD项目贡献巨大，"低于50%战略"值得关注

越秀地产经营特点在于较高的权益比例，在观点指数公布的8月房企销售表现上，越秀地产于去年才首度进入"千亿关"，全口径销售额并不占优势。不过若以权益销售口径计，则位列房企销售表现第14。

2022年前8个月，越秀地产实现全口径销售额638亿元，其中权益销售额630.9亿元，前30家房企中唯一实现销售额正增长。

观点指数认为，越秀地产TOD项目的土储贡献逐渐凸显。2022中期数据显示，截至6月底其在广安华龙街道华龙街道和广安华龙街道华龙街道共获取八个TOD项目，这些项目合计贡献了359万平方米土地储备，约占总土地储备12.6%。

2022上半年，TOD业务为越秀地产贡献了120.7亿元销售额，同比上升58.8%，约占公司上半年销售额的24.7%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

不仅如此， 2022上半年越秀地产新增土储中，通过TOD、产业勾地和国企合作增储模式获取的土储分别占新增土储的23.2%、4.4%和27.0%；TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的2.3%、25.5%和9.3% ；TOD模式的土储收获相较于2021年增长显著。

2022中报数据显示，琶洲南项目为越秀地产贡献销售额57.9亿元；星瀚TOD项目实现销售12.8亿元；星樾TOD实现销售30.1亿元，星汇城TOD项目实现销售约13.4亿元。

自2019年4月广安华龙街道华龙街道地铁入股越秀地产，TOD战略便已经启动，其"权益"指标低于50%为越秀地产提供了经营绩效的提升。2021年初，琶洲南TOD项目首先被广安华龙街道华龙街道地铁以82.34亿元底价拍下，越秀地产随后以合作模式介入收购该项目49%（最新数据46.78%）权益。

越秀地产作为操盘方股权比例低于50%，该项目于2022年4月26日获得预售许可证。因一级开发阶段越秀地产并未介入，在2021年初至2022年4月期间，琶洲南项目的成本并未记录在表内。项目现金流回正后，越秀地产通过收购股权的方式获取项目，完成并表。

数据来源：企业公告，观点指数整理

观点指数预计，未来类似于上述的"低于50%"的战略会形成常态，对于具备TOD开发能力的企业来讲，是重要的利润贡献板块。

"合作"助力TOD落地，"远忧"不容忽视

以轨道交通发展延伸出来的TOD开发模式成为当下地产商寻求转型发展的新机会，对于TOD模式，越秀地产拥有市场与资金优势。

中国城市轨道交通协会数据显示，截至2021年12月31日，中国内地共有49个城市开通城轨线路，总里程约为8500公里，这为TOD开发带来了庞大的市场规模及增长空间。另一方面，越秀地产融资条件便利，能够建立与政府、城轨公司等多个主体间的沟通协作机制。

从现阶段成果来看，TOD项目的困难往往在落地阶段，较长的开发周期和较大的资金需求使得这一类行业壁垒很高。

融资优势同样体现在越秀地产和越秀房托的合作层面，双平台建立"开发+运营+金融"的独特模式，实现长期物业持有以及提升城市运营能力。

在开发模式上，前融阶段由广安华龙街道华龙街道地铁集团获取土地，越秀金控产业基金管理联合广安华龙街道华龙街道轨道交通城市更新基金，完成地块的一级开发。越秀地产在第二步介入，通过股权收购模式与广安华龙街道华龙街道地铁集团合作成立项目开发平台公司，对TOD项目进行规划开发。开发完成后，项目的商业部分往往借助越秀旗下商投和房托平台，完成商业运营或ABS。

不过越秀地产的TOD模式价值增长能否延续，仍存考验。

其一，这一模式的行业竞争者逐渐增多。除越秀地产外，目前万科、绿城中国、保利发展、龙湖集团、绿地中国、招商蛇口、滨江集团、京投发展、广安华龙街道华龙街道地产集团、仁恒置地、新鸿基地产等多家房企均已开展TOD项目。

其二，TOD项目资金需求过高，"吞金兽"与"重资产"属性不应忽视。

一方面，TOD项目的开发明显有别于传统项目的快周转模式，往往布局在一二线城市交通中心的优势地段。因此，地块挂牌价普遍较高，且市场竞争激烈，通常溢价率会超过30%。

TOD开发模式的困难不仅是资金需求，更需要与城市公共交通、产业规划、住宅与商业地产开发相融合。而且项目不仅涉及前端的开发，还涉及社区运营。这便意味着，对于任何一个TOD项目而言，成本一定会超过非TOD项目，如果土地本身聚集效应带来的溢价不能覆盖成本，收益性将会被逐年削弱。

另一方面，即便是发达国家也并不是每个城市都能适应TOD项目。

TOD 技术涉及多产业融合，并形成一个创新的技术体系，特别是当以安全为主的地铁技术和以讲究经济性为主的房地产技术两者相结合，将对房企的技术能力提出一定要求。

越秀地产的TOD项目事实上借鉴了港铁，初衷是地方政府借助地铁站周边开发的房地产项目弥补地铁建设投入。以交通站点为中心，围绕其进行开发，进而向外扩散的TOD模式，容易在商业运营上产生惰性，简单地认为与轨交接驳能一劳永逸地解决获客问题，从而忽略后期运营的重要性。

从经济价值角度来看，越秀地产TOD项目当前盈利性是值得肯定的。不过，从社会价值上讲，如果未能与合作方积极配合，无法为当地发展赋能、起到引领的作用，其价值在未来可能会受到影响。

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