嘉定新店微信获客锁客方法 嘉定新店微信获客锁客方法

编辑整理：整理来源：悟空问答，浏览量：109，时间：2022-12-17 09:21:02

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数据显示,上周(11.21-11.27)商品住宅成交面积约为257767㎡,环比减少8.15%;成交套数2114套,环比减少18.6%;基于产品结构向中高价位倾斜,因此上周均价持续上涨,为76250元/㎡,环比上涨21.5%。供应方面，上周出现井喷，一共入市62.60万平方米（13个楼盘），环比增加117.48%。

主要由闵行、浦东在支撑。其中,闵行区排名第1,成交面积高达84641㎡,上周闵行有4个项目签约量还不错,分别是天安1号、华发建发缦云、大华紫樾府以及越秀仁恒天樾园和,其中天安1号、越秀仁恒天樾园和已连续两周上榜。

浦东区紧随其后,成交面积为83234㎡,近两周浦东区供应量都比较充足,所以预计接下来一段时间内浦东区排名仍会比较好,上周榜单中排名第一和第三的大华锦宸府、浦发仁恒有园均位于浦东区。

得益于静安天悦的网签,闸北区上周排名第三,网签13096㎡。同上上周一样,由于供应量的不足,传统交易大区奉贤、嘉定表现一般,成交尚不足万方。

此外,浦西市区范围成交缺失严重,此前活跃的虹口、杨浦成交均不足1千平方米,新静安同样成交处于低位。

上周高端产品交易特别活跃。成交前十榜单中可以看出,6万元/平方米以上的改善产品有7个,其中包括10万+产品1个以及1个9.95万元/平方米的项目,并且这2个项目排名位于前三之列。

上周居榜首的项目为大华锦宸府,网签336套、共53218㎡,项目于11月24日首开,虽然未触发积分,但是项目认购率还是达到了143%。

排名第二的项目为天安1号,网签284套,共35941㎡,根据项目官微显示,项目在认购期间共收到1402组认购,认购率约为226%。

排名第三的为浦东北蔡的浦发仁恒有园,网签262套,共29169㎡,项目于11月22日开盘,虽然项目已触发积分,最终也实现清盘。但是据某自媒体报道,项目清盘较艰难,在项目开盘第二天,当叫完所有号码,仍剩余部分1楼洋房房源在售。

随着六、七批次项目陆续入市,楼市热度逐步复苏。上周(11.21-11.27)共有13个项目争相开盘,其中5个项目触发积分制。不过,在供应“撞车”的冲击下,楼市热度分化情况依旧,积分爆冷也是频现。

今年的供应中,内、中环的项目向来较为稀缺,一旦有新供应入市便会受到市场的高关注。比如周六开盘的静安天悦和保利珑誉,区域位置的加持都让其吸引诸多目光,认购率都在200%以上。

此外,位于浦江镇的华发建发缦云一经亮相,便也凭借自身产品品质和周边成熟的配套,赢得购房者的青睐,首开认筹接近2千组。

临港楼市降温显著,上周4盘入市,除了102板块的国贸象屿龙湖星璟原认购率过百之外,其余3盘都在50%以下。

其中,陕建名城映蓝项目位于临港蓝湾,历经7年的建设,蓝湾规划的许多配套也开始落地,像华二、世外学校,产业的话有特斯拉,时代,然而区域内并无轨交,交通出行是短板,成为国际社区尚欠火候,所以区域内的新房项目去化一般。来自其官微显示,陕建名城映蓝在认购期间共收到20组意向认购,认购率约4.63%。

从认购时间就可以看出，很多项目的认购时间出现“大撞车”，其中11月19日浦东和静安有8盘同日开启认购。短短一周内有4000余套入市。

对于开发商而言，楼盘扎堆入市会加剧市场竞争，很多市区项目由于客户量不够而无法触发积分，上半年部分开发商还搞起各种“骚操作”，例如卡首付，优先考虑全款或7成的客户，劝退低分的购房者，甚至在线上认购中不审核材料等。

不过如今楼市大变天，局部区域市场进入买方市场，开发商能在开盘当日顺利日清就不错了。对于很多远郊的项目，去化难度更大，获客都较为困难。当然对于买房人而言，多项目同日认购，一定要做好抉择，如果客户都扎堆高分项目，极有可能因为无法入围而错失其他项目的认购。

当然，在一个认购周期内只能参与一个项目的认筹，而部分认购人数未达到积分标准的楼盘，开发商会有追加认购的行为，即认小筹，据悉参与小筹并不录入线上系统，买房人也可以借此机会认购多个新盘。

第七批楼盘最大的特点就是触分率很低，不仅很多加推的热门楼盘不再需要积分，让人意外的是，多个市中心楼盘居然无需积分就可以上车，这在此前都是比较少见的。数据统计，第五批7盘触发积分，触发积分的概率是21.8%，而第六批10盘触发积分，触发积分的概率是32%，而第七批目前仅有6盘触发积分。

市区比较典型的案例有大宁的市北华庭，此前大宁入市的新盘逢开必触发高积分，而市北华庭本次无需拼积分即可入围，这放在上半年是不敢想象的。当然这也和项目产品力脱不开关系，毕竟项目是由市北高新开发，比起品牌开发商打造的产品或存在一定差距。

另外，位于徐汇长桥的地产尚海悦庭已经蓄客许久，不过此番入市价格大涨让很多购房者大跌眼镜，最终认购率刚刚过100%，连5年限售都尚未触发。尽管如此该盘依然存在倒挂，只是倒挂空间较小。要知道长桥板块以学区见长，整体环境并不算理想，周边老破小居多，商业配套更是盲区，如果没有明显到该优势，投机者自然会将目光放在其他项目上。

此外，此前一些比较热门的区域和板块，这一次大量“扑街”。浦东此前新房可谓一房难求，只要不是特别偏远的板块，基本都能取得不俗的成绩，不过这一次浦东入市7盘仅有2盘触发了积分，市场热度明显降温。此前外环外热度颇高的康桥迪士尼项目，这一次可轻松入围。而唐镇、高桥、川沙等板块认购率仅5成上下，祝桥更是只有个位数的认购率。

再来看触分的项目，森兰壹公馆由于房源套数较少，仅41套，加上森兰板块倒挂一直比较高，触发积分并不让人意外。而此前并不被人看好的惠南新盘钱江大家·文澜府竟逆势达到142%的认购率出乎很多人意料，当然这也由多方因素影响，包括更具优势的价格，更好的产品力及位置。近郊方面，此前热度比较高的春申板块越秀仁恒天樾园和本次认购率132%，刚刚达到“及格线”，该盘此前两次认购率全部在200%以上。

类似的案例还有很多，这里不再一一阐述，入围分降低并不能一味说明是受到市场降温影响，推盘量激增也在一定程度上疏导了高分的购房者。

市场分析认为，目前楼市处于调整周期，新房市场有所降温，入围分降低在第三季度已有所显现，现在高分盘已经极其稀少。新房市场整体降温跟今年新房推盘量加大有关，购房者分散，市场分化日趋明显。

从此前缦云项目锁客一千多位购房者就可以看出，购房者依然会倾向于选择拥有倒挂，板块更有优势，产品力更佳的项目。

高积分网红盘除板块因素，还跟产品本身有关。在市场调整中，有些楼盘认购率不高，市场分化明显。郊区盘除了地段优势，重要的是产品打造，一个板块几个项目同时竞争，如果产品本身和户型不理想，客户就会倾向于选择性价比更高的另一个项目。

第七批认购仍在进行中，后续还有不少热门楼盘即将入市，内环内诸如品尊国际、招商苏河玺、新俞里都有较高人气。近郊方面，缦玥华庭或依然有机会触发积分，大虹桥的供应量也相当充足，今年几乎是上车大虹桥的最佳时机。

从今年七批次几乎可以预见明年新房市场的上车门槛会逐步降低，有消息称今年或还将有第八批次的新房将要入市，届时的部分新房有可能进入存量的时代。

2022年已经官宣了七个批次的供应量，总计已经达到约8.6万套。但是，今年还有第八批次在路上，就在这几天！截止目前，前六批次总计入市69846套新房，绝大多数已经取证入市，再加上去年第六批里跨年认购的房源量，导致今年至今的取证房源数，已经达到约7.77万套，超过了去年。刷新成绩，只用了9个月。在第七批之前，今年的新房取证套数，已经超越了去年，并创下了近五年之最。

第八批次入市新房第一次预测（仅供参考，以网上房地产公示为准），从整体来看，八批次不管是新盘的数量，还是房源的供应量来说都不会很大，预计是今年最少供应的一个批次。

近期落实房地产利好政策的实际行动越来越多,比如一些大银行给部分头部房企金融授信,上周末公布降准消息,虽然降准不直接针对房地产市场,但随着流动性增加,对楼市带来间接利好,市场信心会进一步回归。短期来看,市场供应已经到位,最后一周的翘尾一定会出现。

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