投资分析-投资分析

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原创，时间：2023-01-10 02:44:09

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1、投资分析

投资环境是指投资经营者的客观条件：(1) 政治因素，如国家和社会是否安定，投资的风险程度等；(2) 市场因素，如市场构成及其容量，人民消费能力及消费习惯；(3) 资源因素，如资源的蕴藏量、开发水平和利用程度等；(4) 劳动力因素，如劳动者的数量及素质；(5) 资金因素，如资金来源及途径；(6) 其他因素，如管理水平，对先进技术的吸收能力等。


投资环境分析主要包括投资的利率，市场货币政策以及投资人的能力等等

2、投资分析

先参加期货从业考试
期货从业有两本书
一本期货基础一本法律法定线之联分就深规
通过上面两门后才能参加期货投资分析的考试
期货从业一年考五次
分析师一年考两次

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3、投资分析

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内容来自用户:福祥

房地产项目投资分析报告
一、说明
1、根据规划设计的要求及对市场的调查分析，在该地块兴建。。
2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实际经验确定。
项目面积参数表
项目总占地（m2）｜建筑总面积（m2）｜沿街商业建筑（m2）｜住宅面积（m2）｜配套设施面积（m2）｜地下停车场（m2）｜
二、项目成本开发成本估算：
本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各种税费，管理销售及财务费用，不可预见费构成。鉴于工程建设周期不长，本案采取静态分析法进行估算，各项费用详见下表。
序号｜项目（万元）｜金额（万元）｜备注｜
1｜土地使用权出让金｜2｜征地费｜3｜拆迁安置补偿费｜合计｜
（一）土地费用
（二）前期工程费估算表
序号｜项目｜金额（万元）｜收费标准（元/m2）｜
1｜规划、设计、可研费｜1.1｜规划费｜1.2｜设计费｜1.3｜可研费｜2｜水文、地质勘查费｜2.1｜测绘费｜2.2｜勘探费｜3｜策划费｜合计｜
（三）建安工程费
序号｜建安项目｜总造价（万元）｜单位地价（元／m²）｜
1｜沿街建筑土建｜2｜农用市贩土建｜3｜两侧二层门面土建｜4｜地下车库｜5｜水电设备｜6｜内部装修｜合计｜
（三）损益表


可行性报告
XX项目
XXXX有限公司
二〇一二年八月
XXXX二期项目可行性报告
一、公司概况
XXXX有限公司成立于20XX年X月X日，注册资本XXXX万元，XX投资XX万元，占XX%，XX投资XX万元，占XX%。从事房地产开发业务，资质等级为房地产XX。XXXX与XXXX分别是XXXX集团有限公司和XXXX集团有限公司的股东之一。XXXX集团有限公司成立于20XX年，注册资本金XX亿元，是一家集XXXXXXXXX等于一体的现代化综合性企业集团，旗下有XXXX、XXXX。
集团公司坚持“质量为本，安全第一”的企业宗旨，自XX年成立至今集团公司一“XXXXXX重点企业”，荣获“AAA”级资信证书、“全国AAA级信用示范单位”等信誉。
二、 公司代表项目——XXXX大厦写字楼项目简介
XXXX有限公司目前开发完成的“XXXX大厦”项目位于城市的主干道中山路上，XXXX大厦以XX米、XX层卓越高度成就未来核心地表风景。
在规划上——XXXX大厦引入“XX”理念，……
在景观上——XXXX大厦的超前规划……
在设计上——XXXX大厦采用商务办公空间的模块化设计，……
在配置上——XXXX大厦布置XX组电梯，东侧X部电梯。西侧……
在效益上——作为品牌，XXXX大厦首次把国际上流行的“写字楼生态景观概念”引入XX……目前销售率已达85%以上，预计整个项目可实现利润XXXXX万以上。
三、 XXXX二期项目介绍
（一）、项目背景优势
1、地理环境优势
项目处在中国……
2、交通优势
项目处于……
3、经济环境优势
（二）、地块情况
从地块本身情况来看，位置位于……西侧，XXXX二期项目与XX地块相接，周边条件相对成熟，与……项目仅一路之隔，无论从地块本身还是从地段环境来看，项目的参照性较大，成熟度较高。
（三）、项目基本参数
（1）用地面积：
（2）用地性质：商住用地
（3）容积率：XX
（4）建筑密度：
（5）绿地率：
（6）出让年限：XX年
（7）其中住宅面积不大于XX%，商业面积不大于XX%
（四）、项目初步规划
根据设计院初步排定的方案来做经济测算，容积率相应做了一定的下降，……
Ø 商业……
Ø 车位……
Ø 土地成本为：XXX万元/亩；
住宅预计销售均价XXXX元/㎡，商业均价XXXX元/㎡，车位均价XXXXX元/个；
大致经济指标如下：
总建筑面积：其中：
地上建筑面积： 1、住宅：2、商业3、物业4地下室
（五）、项目施工进度安排
（六）、与同类项目比较分析
（七）、项目资金来源与资金用途分析
1、项目资金来源
项目开发成本需求资金
注册资金：
股东投入：
银行贷款：
2、项目资金用途
详见项目经济效益测算成本部分。
（八）项目经济效益测算
项目可行性分析测算：
1、 成本部分
①、土地成本：
②、前期成本：
③、配套成本：
④、建安费用：
⑤、销售费用：
⑥、管理费用
⑦、财务费用
⑧、税收费用：
收入部分：
2、 项目静态收益
开发成本：
总成本合计（税前）总销售收入合计：税前收益：税后收益：
成本税后利润率：
（九）项目还款能力分析：
（十）项目综合结论：
从以上分析可以看出，经过对本项目财务分析得出结论：二期投资回报率较好，净利润万元，投资回报率达到40%以上，开发周期年左右，销售周期年左右。可见，XXXX二期项目具有良好的投资性，非常适合投资开发。
XXXX有限公司
20XX年X月X日
　　房地产项目投资分析报告 　　一、说明： 　　1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块兴建。。。。。。 　　2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 　　项目面积参数表 　　表4-1 　　项目总占地(m2) 　　总建筑面积(m2) 　　沿街商业建筑(m2) 　　住宅面积(m2) 　　配套设施面积(m2) 　　地下停车场(m2) 　　二、项目开发成本费用的估算： 　　本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表： 　　(一)土地费用 　　表4-2 　　序号 　　项目 　　金额（万元） 　　备注 　　1 　　土地使用权出让金 　　2 　　征地费 　　3 　　拆迁安置补偿费 　　合计 　　(二)前期工程费估算表 　　表4-3 　　序号 　　项目 　　金额（万元） 　　取费标准(元/m2) 　　1 　　规划、设计、可研费 　　1.1 　　规划费 　　2.00 　　1.2 　　设计费 　　20.00 　　1.3 　　可研费 　　5.00 　　2 　　水文、地质勘察费 　　2.1 　　测绘费 　　0.10 　　2.2 　　勘探费 　　1.00 　　3 　　策划费 　　合计 　　（三）建安工程费 　　表4-4 　　序号 　　建安项目 　　总造价(万元） 　　单方造价（元/m2) 　　1 　　沿街商业建筑土建 　　670 　　2 　　农贸市场土建 　　670 　　3 　　西侧二层门面土建 　　480 　　4 　　地下车库 　　1700 　　5 　　水电设备 　　80 　　6 　　内部装修 　　合计 　　（四）基础设施费 　　表4-5 　　序号 　　项目 　　单方造价(元/m2) 　　总造价(万元) 　　基础设施(含道路、绿化、 　　配电房、化粪池、室外管网) 　　（五）开发期税费估算表 　　表4-6 　　序号 　　项 目 　　金额(万元) 　　估算说明(元/m2) 　　1 　　固定资产投资方向调节税 　　5% 　　2 　　配套费 　　80 　　3 　　质检费 　　3 　　4 　　建筑管理费 　　1.2 　　5 　　卫评费 　　1.4 　　6 　　环评费 　　1.2 　　7 　　墙改基金 　　12 　　8 　　绿化费 　　0.1 　　9 　　白蚁防治费 　　2.3 　　10 　　土地使用费 　　4 　　11 　　再就业基金 　　10 　　12 　　教育专项基金 　　10 　　13 　　编标费 　　2 　　14 　　招标费 　　1 　　15 　　规划许可工本费 　　0.5 　　16 　　土地证工本费 　　0.5 　　17 　　施工许可证 　　0.5 　　合计 　　（六）不可预见费 　　表4-7 　　序号 　　项目 　　金额(万元) 　　说明 　　1 　　土地费 　　2 　　建安工程费 　　3 　　前期工程费 　　(一)+(二)+(三)+(四)*3% 　　4 　　基础设施费 　　总计 　　（七）管理销售费用 　　表4-8 　　序号 　　项 目 　　金额(万元) 　　估算说明(元/m2) 　　1 　　广告 　　2 　　售楼处 　　3 　　售楼许可 　　6 　　监理费 　　15 　　7 　　物业管理基金 　　8 　　公用设施维修基金 　　25 　　9 　　管理费 　　16 　　合计

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