在建工程抵押-在建工程抵押的商品房能不能销售

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原创，时间：2023-01-22 19:20:11

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• 1、在建工程抵押
• 2、在建工程抵押需要什么条件
• 3、在建工程抵押的商品房能不能销售

1、在建工程抵押

2、在建工程抵押需要什么条件

法律分析：叫由天球皮少雷皮1、已交付全部土地出让金，取得国有土地使用权证书；2、已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；4、已经确定施工进度和竣工交付日期；5、在建项目与土地使用权必须同时抵押。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第三百九十七条 以建筑物抵押来自的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

3、在建工程抵押的商品房能不能销售

在建工程抵押和房屋预售之间没有必然的限制关系，应该是并行不悖的。
当房屋建设到符合《房地产管理法》44条的规定和《商品房预售管理办法》规定的条件时，开发单位就可以办理预售许可证。
当房屋建设到一定程度，开发商为了解决后续建造资金，经和银行协商一致，以合法取得的土地使用权连同在建工程建成的资产设定抵押权时，只要主债权合同有效，并签订有在建工程抵押合同，就可以申请在建工程抵押。
问题是，先设定了在建工程抵押，后取得了预售许可证，预售在建工程的抵押物时如何处理。一般是经抵押权人同意，会同抵押人共同申请在建工程抵押权变更登记，将需要出售的抵押物注销抵押权后，即可进行预售，也不影响变更后的在建工程抵押权的存在。
操作时，先办理在建工程抵押权变更登记，减少可能出售的抵押物或增加别的在建工程抵押物，注销相应的抵押权内容，然后，将不在在建工程抵押权内的预售房屋进行预售


想咨询个问题： 于是在上周末，约定签订预售买卖合同的时候，销售催着先叫首付，我没答应，要求先签订预售合同，后来他们才老实说：1，之前土地抵押，没有告知我，就之前签订的认购协议来说，他们已经违约。2。说现在土地在办解压。之前是一套一套的解压，这次是把整个土地解压。所以没解压完不能签订预售合同。 并且告诉我，在建工程也在做抵押。让我等通知，解压后去签合同交首付。（销售一直坚持要那天先交首付，之后再签合同，我们一直认为流程反了，没签。且让经理在之前的一个认购单上写下：我们按时来交首付签合同，是因为开发商土地在解压，没法签订合同，所以首付和合同要择日再签。） 现在问题是： 3。如果真要签合同，必须达到什么条件才能签订？是合同里面要有一些明确规定吗？另外，正规的流程应该是：前买卖合同，装修合同，物业合同后，去办按揭贷款，对吧？如果颠倒顺序，有问题不？多谢！提问于:2010/11/23您好，是这样的，目前南京市场上的房屋销售，大多是期房销售。如你描述，开发商并未违反流程，一般情况是，开发商都是向银行贷款，土地抵押和在建工程抵押都是正常，开发商可以在与购房者签订合同后进行解押，并不是房屋封顶才能签合同，只要开发商拿到销售许可证可以销售，就可以卖房，也就可以与购房者签合同。所以，您的情况是正常的程序，没有违规操作。

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