开封淘宝代运营公司排名-开封淘宝代运营公司排名前十
Time:2024-02-24 14:44:17
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开封淘宝代运营公司排名
第211期
直至今日，开封的商业地产其实还处于以售后返租为主的“伪商业地产”时代，目前能够自持物业的商业项目挨个数，伸出一只手都用不完。但开发商终究是“商”，散售物业快速变现无可厚非，也是一种正常的商业经营手段，而且对于接触投资产品匮乏的老百姓，散售物业的出现也成为他们的一种投资方式。不过，在双肠君看来，散售型商业无论对于开发商、投资客、经营者来说其实都是一场赌局：大家都在赌未来！
如果我们把于2004年开业的鼓楼新天地作为开封散售商业开端来算起的话，近15年时间里，鼓楼新天地、兴和百货、亿龙儿童生活广场、光彩市场、新都汇、嘉斯茂、珠玑巷等等散售项目无一例外都在前期招商良好、开业期精彩但在运营期出现问题，而前段时间的江山宋城更是在认筹期就出现了破产重组的重大问题。在双肠君看来，散售物业这盘赌局，无论赌注多大，牌面多好，只有时间才能催生出这场赌局的胜利者。
▲开业初期的中大义乌商贸
这段时间有件很奇怪的事，作为一个“小商品批发市场”，在招商之初唯一对标项目就是大相国市场的中大义乌商贸城，本应该趁相国寺大市场闭店的良机展开手段进行对标招商，然而却在诸多形形色色商业项目纷纷傍大相国市场名牌的运动战中岿然不动，再重新打量这个位于中山路南段的小商品批发市场愕然发现，这个项目于2008年开业，建筑面积近3万方，商铺近千个，至今已经走到了第十个年头，而双肠君细细回想了一下，这个项目也是目前开封市区内唯一一个正常运营了五年以上超两万方集中式散售型的商业项目！
▲项目整体面积近3万方，南侧盒子商业以小商品业态为主规划近千个商铺，北侧初期定位为步行街区，后租赁给三毛目前为三毛超市中大店。商业顶为住宅区。
2005年，在中国刮起以义乌小商品批发市场开发热潮几年后，开封这个商业滞后的城市才迎来了中大义乌商贸项目的开发。当时，中大义乌商贸的整体规划是一个两层的盒子+步行街+顶层住宅的形态出现，而将盒子物业划为建筑面积十平方左右为主力单位的铺位，主打“划行规市、源头货源头价”的定位，以低首付低总价返租三年的模式开启了开封散售商业售后返租的先河。按照现在我们对于散售型物业的套路模式的认识，中大义乌商贸当时的销售与招商配合也是以外地商人进驻为噱头，但在双肠君看来，任何专业市场其最终的经营者配比都是以本地人为主外地人为辅，中大义乌商贸也深谙此理，所谓“无外地人不活，无本地人不稳”，招商的对标项目自然瞄准了大相国市场。
▲项目主推的义乌模式是十年前风卷全国的“小商品市场”热潮
然而当时的大相国市场尚处于由高峰走向低谷的中期，生意还是相当红火，加之当时开封专业市场还有西区的豪德贸易广场、亿龙儿童生活广场等均把大相国市场作为招商的不二之选，在地里位置、招商优惠力度上中大义乌商贸并不占太大的优势。面对不利的因素，中大义乌商贸采取了远交近攻的招商策略，实地到浙江义乌、湖州、永康、海宁、江苏常熟、南通、山东淄博、临沂等小商品产销地进行招商，开封本地则采取本市、县区市场招商为辅，扶持下岗家庭、毕业大学生创业等无经验的意向经营户为主的策略，在招商政策上采取免租一年，组织无经验的商户赴义乌实地参观学习、进货，邀请专家讲解产品摆放、销售等相关知识，这对于当时商业地产模式、推广策略、销售手段空白的开封来说无疑是新奇的，而对于我们现在来看，十年前中大义乌商贸的操盘手段和策略也无非是为了销售而做的噱头。但，相比开封其他散售物业的经营寿命来看，如今平稳运营十年的中大义乌商贸当初的那些手段也好策略也罢似乎都是这场赌局中为自己攒牌品。
▲中大义乌商贸现状实拍
开封商业辐射力急剧下降，专业市场的批发经营受到了很大的影响，大相国市场的闭店标志着开封专业市场的迭代升级刻不容缓。对于身处商业发展相对薄弱的南区，本身又是在商业地产中极难操作的散售型商业，中大义乌商贸的生存更显得极为不易。据双肠君观察，中大义乌商贸自开业之后十年间极其低调，没有大的推广、宣传等活动，虽然有近千个商铺，但其出租率一直稳定在90%以上。外来商户与本地商户配比结构合理，早期由商场培育的0经验商户也逐渐成为商场的中坚力量，而从开业第二年起尚在培育期内商场租金就呈每年递增状态，无形中物业也随之增值。该项目不仅成为开封南区为数不多的商业项目，而且类如儿童用品等业态已经成为开封市场上最为成熟的集聚地，而这些基础都建立在一个散售型商业上。
▲对于近千个商铺且为散售型商业来说，维持平稳运营困难是相当大的
对于散售物业而言，开发商通常在销售时会和投资客签订返租三年的合同，即在三年中商铺物业的实际拥有者不得干涉运营方的实际运营管理，只收取7%-9%的返租款，而能够正常运营的散售物业所面临的大难通常出现在这个三年包租合同到期之后，但对于商业项目来说，三年时间也恰恰是所谓的“培育期”。散售商业与物业运营的博弈赌注最关键的一个节点也在这个时间：若商场经营良好，投资客会要求不和运营方签订包租合同自己经营或者要求涨房租以及不遵守商场的整体运营，那么运营方、投资客、经营者三方的协调如何来做？若商场经营不好，经营者不在继续经营，运营方无力收取租金，投资客的收益又从何而来？这些我们所能看到的问题只是商业地产运营中很小一部分，但对于散售型商业又无疑是致命的。中大义乌商贸当时与投资客签署的也是三年包租合约，而三年期限来临之际却并未出现重大的难以调和局面，一方面运营疏导肯定做了相当多的工作，另一方面当年的投资客转自营比例提高以及开发商并未将全部商铺统统销售，种种因素叠加也使得项目能够平稳运行。
以专业的角度来审视，拿众多因散售而失败的项目来对比，在开封散售物业的这场赌局中中大义乌商贸算的上是赢家，但这个赢家还没有赢得所有筹码，因为商业的最终结局只有两个，要么生，要么死。
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开封淘宝代运营公司排名前十
成都澜梦，排名前几的公司。最好的概念不好界定，每个公司都有擅长的类目，也不是全才。但是大体有些思路，是可值得我们借鉴的。以我从事电商8年的经验，以及接触下来自来众多的代运营公司，选择标准看几点吧