成长能力分析 企业成长能力分析
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【恒·指数】（H·Index）是由和恒咨询编制发布的资本市场系列指数产品，主要包括特定群体发展指数、行业群体发展指数、区域群体发展指数等三大类产品线。
作者 | 和恒咨询
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截至2022年10月8日，房地产行业A股上市公司115家，主要分布在住宅开发（87家）、商业地产（9家）、产业地产（10家）、物业管理（6家）和房产租赁经纪（3家）五个领域。和恒咨询以房地产行业115家A股上市公司为研究样本，从七个维度监测房地产行业发展质量。
2022年二季度房地产上市公司发展指数为50.0，反映房地产上市公司较A股上市公司表现存在明显劣势；环比降低6.5，反映房地产上市公司较A股上市公司发展质量劣势继续扩大。拉长周期看，从2020年三季度开始，房地产行业持续低迷，发展质量一路下滑。
图1：房地产上市公司发展指数
数据来源：和恒咨询
分维度看，2022年二季度房地产上市公司发展指数仅有1个能力维度指数大于100，6个能力维度指数小于100。其中：
1.上下游议价能力指数大于100，表明房地产上市公司群体较A股上市公司群体上下游议价能力存在明显优势；
2. 研发能力指数、成长能力指数、盈利能力指数、运营能力指数、投资能力指数、财务压力指数小于100，其中研发能力指数、成长能力指数、投资能力指数较临界值差距巨大。
图2：2022年二季度房地产上市公司发展指数各维度表现
数据来源：和恒咨询
2022年二季度各维度指数环比2升5降。其中:
1.运营能力指数、财务压力指数环比上升，其中，运营能力指数上升幅度较为明显；
2.研发能力指数、成长能力指数、盈利能力指数、投资能力指数和上下游议价能力指数环比下降，其中成长能力指数下降幅度最为明显。
图3：房地产上市公司发展指数分项
数据来源：和恒咨询
2022年二季度房地产上市公司发展指数反映出房地产行业上市公司运行情况有以下主要特点：
1.房地产上市公司研发能力指数仅6.4，远低于临界值100，反映房地产上市公司研发费用率远低于A股平均水平，这与房地产行业特性有关。
2.房地产上市公司成长能力指数0.9，环比降低32.8，反映房地产上市公司成长能力继续大幅下滑。进一步分析发现，成长能力大幅下滑的主要原因是房地产上市公司营业收入增速、毛利润增速、经营活动造血能力增速大幅下滑，2022年二季度，59%的房地产上市公司营业收入同比下滑，63%的企业毛利润同比下滑，53%的企业经营活动造血能力同比下滑。
3.房地产上市公司盈利能力自2020年一季度开始一路下滑，2022年二季度继续下滑，主要原因是房地产上市公司核心利润率下滑。
4.房地产上市公司运营能力有所反弹，环比上升5.1，但较A股仍有明显差距。差距原因主要是房地产上市公司的经营资产周转率和存货周转率显著低于A股表现。
5.房地产上市公司投资能力继续下降，较A股有巨大差距。
6.房地产上市公司财务压力指数环比升高1.1，拉长周期看，财务压力指数自2020年四季度开始持续提高，反映房地产上市公司金融负债率逐步降低，但较A股仍有明显差距。
7.房地产上市公司对上下游议价能力略有下降，缩小原因为对上游供应商的议价能力降低，但整体仍远高于A股整体表现，这与房地产行业的特性有关。
房地产上市公司发展指数编制说明
房地产上市公司发展指数是反映房地产上市公司运行状况的综合指数。
房地产上市公司发展指数统计数据来源于房地产上市公司定期报告公开数据，通过对在A股上市的115家房地产上市公司（数据截至2022年10月8日）进行调查，根据房地产上市公司对A股（剔除金融类与类金融上市公司）的相对运行表现编制而成，是反映房地产上市公司经济运行状况的综合指数。
房地产上市公司发展指数的取值范围为0~200之间：（1）100作为指数的质量临界值；（2）100~200为优质区间，表明房地产上市公司相对于A股上市公司经营发展质量更高或更加健康；越接近200质量越高；（3）0~100为质量存疑区间，表明房地产上市公司较A股上市公司存在经营发展质量差距或风险更高，越接近0质量越低。
房地产上市公司发展指数监测范围：房地产行业115家上市公司。
监测维度：房地产上市公司发展指数具体包括七大维度：研发能力、成长能力、盈利能力、运营能力、投资能力、财务压力和上下游议价能力，根据不同维度的重要程度赋予不同权重。
图4：分维度指数解释
