合生创展
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前沿：合生创展
挺好的，合生创展秉承“优质生活、完美体现”的企业理念，致力成为完美生活的缔造者。作为根源于的现代企业，合生创展汇集中港两地优势，将*陈服拿据复出露居住经典引入中国，实现国人人居梦想，成就业主完美生活。消费者的需求，就是合生创展的追求。拓展资料
房地产（real estate）是一个来自综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物依附土地而资迅析存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。
房地产既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。前者是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公告型令用房等。地产指土地及其上下露大武很或息编损年行一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也有三种存在形态，即土地（或土地使用权若喜）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。法律意义上的房地产本质是一种财产权利，这种财产权利是指寓含于房地产实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、抵押权、典当权、租赁权等，由于和政府的财政收入密切相关及2008年后政阻调巴居大府超发货币，在2008年超亚训期延诗冲没行许黑以后，中国的房地产开始畸形发展，对城市工商业和市民生活造成严重影响和负担。
2020年6月，作出决定：坚决破除“房地产依赖症” ，继续严格执行全域限购等政策，实行现房销售制度。2021年3月，郭树清表示：“房地产领域的厂食鸡孩员乡心附缺核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。”
21世纪经济报道记者孔海丽 报道
房企辞退合作多年审计机构的情况再次上演。继世茂、奥园审计机构变更之后，1月27日晚间，合生创展集团宣布辞退合作了18个财年的普华永道。
合生创展这一举动引发了市场担忧。1月28日开盘后，合生创展股价一度跳水，最低跌至11.2港元，盘中跌幅达到31.46%，创下2009年以来最大跌幅，并最终收于13.54港元每股，跌幅17.14%。
关于双方“分手”的原因，合生创展方面表述为“未能就2021财年审计费用达成共识”，值得注意的是，公告也披露双方在2021财年的审计项目上存在分歧，包括其股权投资、物业项目的会计处理和投资物业的估值等方面，截至目前普华永道尚未收到要求合生创展补充的详细资料，导致无法执行相应审计程序。
其中，股权投资业务几乎被誉为合生创展的“新法宝”，由现任董事会主席朱桔榕主导。
2020年1月，31岁的朱桔榕从父亲手中正式接过“权杖”，半年后就将股权投资正式纳入主营业务板块，随即投资业务在当年的年报中创下了80.3亿港元的收入，占营收总额的23%，仅次于耕耘多年的地产板块，并成为利润大增的助推因素。
和普华永道在会计处理上的分歧，将大众的注意力再次吸引到合生创展的股权投资业务上，这一次依然全是赞歌吗？
“礼貌分手”
据21世纪经济报道记者查阅公开资料，合生创展1998年在联交所上市，与普华永道的审计合作开始于2002财年，至今已有18个财年，实际合作时间甚至接近20年。
如今，合生创展辞退普华永道给出的第一个原因是“未能就截至2021年12月31日止财政年度之审计费用达成共识”。
临近年报发布时间宣布更换审计机构的房企并非个案，“审计费用未能达成共识”的说法，几乎是联交所上市公司最常采用的理由。
就在1月26日晚间，遭遇流动性危机的奥园刚刚以同样的原因，宣布将审计机构从合作了15年的德勤更换为信永中和；世茂股份也在1月24日晚间公告，称将更换连续合作了27年的会计师事务所。
关于普华永道辞任，比较知名的案例是其与佳兆业的纠葛。
2015年年初，由于对佳兆业即将公布的2014年财报数据存疑，普华永道无法完成佳兆业的年报审核工作，并在后来拒绝为佳兆业出具无保留意见的财报，最终在2016年以“不能在佳兆业规定的期限内完成审计任务”为由选择辞任。而佳兆业2014年和2015年的年报也在长时间延期之后，与2016年年报一并发出。
财汇局在2021年12月发布的《审计委员会有效运作指引——甄选、委任及重新委任核数师》一文中强调，审计质量应作为甄选、委任及重新委任核数师的首要标准，审计费用水平不应损害审计质量。
一位审计从业者告诉21世纪经济报道，具体到实际操作中，除了上市公司确实不认可审计费用之外，另一种不好明说的原因往往在于，会计师事务所不愿意按照上市公司的意愿做会计处理，所以选择“审计费未能达成共识”的说辞。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，“审计费用未达成一致”是会计师辞职原因比较礼貌的一种表述，他表示，一般而言会计师进场前双方应该已经谈好了审计费用，谈不好的顶多也是明年的审计而已，费用无法达成一致不是一个可以信服的理由。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为：“部分情况下，上市公司更换核数师是公司财务出现问题的标志之一，而就审计费出现分歧往往只是上市公司拿来说事的‘官宣说法’。”
股票市场的反应印证了这种担心，“双方就财务审计的深层次分歧导致了市场对合生创展的信任危机，28日股价明显走低就是投资者对此事的正常反应。”柏文喜说。
审计挑战
普华永道的辞任确实存在进一步的深层次原因。
普华永道在辞任函中表示，该机构要求合生创展提供部分资料以确定2021财年审计中的会计处理及估值，这部分资料包括：合生创展集团的若干股权投资及物业项目的会计处理和该集团投资物业的估值，以及这些重大事项对集团的财务报表与相关披露的整体影响。
目前为止普华永道尚未获得所需资料，因此该会计师事务所暂时无法计划并完成必要的审计程序。
而合生创展方面认为，提供上述资料为时尚早，董事会已通过决议要求普华永道考虑辞任合生创展2021财年核数师，并表示将按照会计政策及适用的会计准则处理上述重大事项，并将在其2021财年的财务报表中恰当反映相关事项。
距离2021财年年报发布仅剩2个月的时间，应该如何理解“为时尚早”？
黄立冲告诉21世纪经济报道，留给合生创展的时间不算充裕。“首先现在已经是1月底了，加上2月初的农历新年，按照联交所规定，3月31日前联交所上市公司需要公布上一财年业绩公告，公告前需要有审计报告，审计报告要有会计师签名和董事会批准，目前时间没有太多了。”
“而且如果临时更换的审计机构不能立刻进场，那么接下来大概率就是合生创展截至3月31日因为无法出具审计报告而停牌，这是市场所担心的事情。”黄立冲补充说。
双方无法达成一致的内容里，“股权投资”无疑是朱桔榕接手合生创展以来的一个热词。
2020年年报中，刚被纳入主营业务半年的投资业务就创下了80.3亿港元的收入，彼时合生在宣传中声称“全新拓展领域取得重大突破”、“成为全新利润增长点”。
朱桔榕也对自己主导的股权投资业务寄予厚望，称希望未来在资本、收益和利润结构上，住宅地产、商业地产、股权类投资能够各占三分之一。
到了2021年的半年报中，合生创展的投资业务收入又创新高，营收快速50.07亿港元，占总营收的比例进一步上升至31%，速度几乎超越了所有地产商的传统业务。
如今合生创展与普华永道合作18年多后“分手”，场面不算特别好看。
黄立冲根据公告内容，将普华永道辞任的真正原因归结为：要求合生创展提供资料没有获得答复；导致无法对相关资料作出准确判断而完成必要的审计程序；股权投资和物业项目的财务数据是否需要拨备和做坏账处理也无法达成一致。
针对合生创展今日股价一度跳水，黄立冲也进一步指出，今年开发商整体需要偿还的外债规模是去年的15倍，因此市场现在对风险很敏感，如果合生创展花费过多资金在与本业无关的业务上，尽管合生的财务杠杆比其他地产商低，但是同样有可能加快自身危机的来临。
拉长周期来看，合生创展股价在朱桔榕上任后急速拉升的态势已经成为过去，从2020年1月的7港元到2021年6月4日至高点34.369港元，今日最新收盘价13.54港元，当初上翻的部分已经跌回来一多半。
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补充拓展：合生创展
文 | AI 财经 社 李逗编辑 | 董雨晴
过去20年里，房地产行业里诞生了一批“赌徒”，也因此获得了丰厚的回报。这个名单里，有自称为“不会算账”的孙宏斌，有“走农村包围城市”路线的碧桂园杨国强，也有走标准化复制路线的恒大许家印。还有不少此前名不见经传的房企，由此一跃变成了黑马房企。但也有人因为不敢赌，抱得遗憾而归。比如曾经实现“销售额首破百亿，被王石称为地产界真正航空母舰”的房企掌舵者——合生创展创始人朱孟依。
朱孟依不相信高周转。翻开合生创展的财富地图，它的发展离不开“多囤地、慢周转”六个字。这个最早起源于港企的开发模式，被朱孟依运用得炉火纯青。2004年之前，合生创展就在全国多个一二线城市的核心地段，拿下了大量土地，土储面积达到超3000万平米。鼎盛之时，它曾和碧桂园、富力、恒大、雅居乐并称为“华南五虎”，2004年因为销售额首破百亿，还曾被王石恭维称："万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰"。
二十年之后，“地产界航空母舰”明显掉队了。合生创展长期停留在百亿销售额长达5年左右，销售排名也从前年的TOP3倒退到百强房企队尾。现如今，华南五虎之一的威名，已经被许多人淡忘了。但这个梦想，正在被朱桔榕重新点燃。
刚刚上任不到一年半的朱桔榕，是朱孟依的三女儿。作为典型的潮汕家族，朱氏家族摒弃传统，把企业传给了女儿。年轻的朱桔榕，是朱孟依的“掌上明珠”，更是合生创展的“大小姐”。伴随着她的上任，合生创展也开始给外界传达出重新出发的信号。
在地产行业的上半场失速后，朱桔榕正在试图让合生创展重回行业的风口浪尖。
上任没多久的朱桔榕，一改合生发展“拿地少，拿地慢”的面貌。近两年的合生创展，不仅在土拍市场加速拿地，更是大力押注"旧改"。
旧改，即“旧房改造计划”，在近几年尤其走俏。主要是更新改造小区水电气路及光纤等基础设施，建设改造养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施。
2020年5月9日，一场交易价高达百亿的土拍在交易所举行。前来围猎的房企众多，其中包括融创、中海、平安等拿地常胜将军。但在交易即将结束的关键时刻，这块儿“蛋糕”却被隐匿多年的合生创展以72亿元独自拿下，楼面价6.7万元/平方米。
重头戏发生在10天之后。5月19日，合生创展再次在楼市走红，它以42亿元竞得分钟寺L-39地块，溢价率42.08%，楼面价76168元/平方米，溢价率和楼面价均创下了年内新高。同时，合生创展还以65.4亿元竞得分钟寺L-41地块，楼面价同样超过了7万，至73912元/平方米。
3宗高楼面价，让许多人暗地里替合生创展捏了把汗。即使合生创展很快在两块地上分别引入世茂和金茂开发，但在楼市限价的当下，留给合生创展的利润空间不可谓不窄。
而事实上，对于合生创展而言，这场交易带来的利润空间，要比外界想象的大很多。分钟寺3宗地正式交易之前，合生创展早就已在此布局了近20年，三宗不限价地块的一级开发皆由珠江投资操作。早在2009年，分钟寺土地一级开发项目就已经授权给了珠江投资旗下子公司——嘉富龙。
外界对珠江投资最大的印象是低调与审慎。珠江投资是朱孟依于1993年在成立的公司。与合生创展注册于并上市不同，珠江投资则是一家注册于内地但不上市的公司。在地产业务外，它还涉足一级开发、大基建等多个非地产领域业务。长达三十年的商业长河里，人们对该公司商业版图了解甚少，但它却是朱氏家族产业版图里不可或缺的一枚重要棋子。
珠江投资的存在，让合生创展在拿地上有了极大的运作空间。珠江投资《债券跟踪评级报告》显示，在合生创展拍下的4宗分钟寺土地上，嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级成本高达113亿元。而根据挂牌公告里提到的补偿协议，嘉富龙方"有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费"。
也就意味着，在“合生珠江”系的双向运作下，分钟寺的高楼面价，也将作为珠江投资的一级开发成本价，重新进入合生系的口袋。楼面价越高，珠江投资拿到的钱也就越多。
这种模式分担了合生创展的高楼面价压力，同时，珠江投资的一级开发能力，也让合生系得以低廉的价格，斩获大量的一二线核心土地。
合生当前在国内的诸多项目，皆由珠江投资与合生创展共同开发，双方股权均分。而在“合生珠江”内部，人才、资金、资源等方面则互通有无。现如今，珠江投资的法人代表则是朱伟航，他是朱孟依次子。
随着旧改重启后，事情愈发朝着复杂的方向发展。最近两年间，“合生珠江系”在、等二线城市大肆拓展土地储备，积极发展商贸及工业地产，并介入土地一级市场。而在掀起旧改热潮的2019年，合生创展也频频出手，收获了海珠前进路项目、康乐村、鹭江村、番禺新基村等多个旧改项目。进入2021年，合生创展又以346.67亿元拿下最贵旧改项目。
但与此同时，大量的旧改项目，也对合生创展的资金提出了更高要求。业内分析人士认为，旧改项目虽然利润空间相对更大，但每个项目周期也都需要3-5年，这种重投入，长周期的开发模式，对于资金链的考验很大。
，是合生创展的福地。
2000年之前，越秀区的地块被众多房企们炒得火热，朱孟依却以极低的价格囤下了天河区一大片农田，和番禺北部的大片尚未规划的土地。"朱老农"的称号，也自那个时候一炮打响。
以低价买入核心城市土地，囤积数十年后坐享土地红利，这是朱孟依热衷的商业模式。数十年间过去，“朱老农”拿下的一片片荒芜之地，大多变成了一二线城市的黄金靓地。
过去几年间，合生创展打造出诸多豪宅项目，林立在一线城市的核心地段，比如合生·霄云路8号、合生·珠江帝景、合生·东郊别墅、合生·帝景山庄、合生·国际城等。豪宅，成为合生创展的一个显著标签。
低价买入，高价卖出，由囤地带来的溢价，让合生创展成为“闷声赚大钱”的房企代表。自2004年起，合生创展的毛利率便长期保持在30%以上。而长期囤地的模式，也让合生创展有了“隐形地主”的称号。
2020年年报数据显示，合生创展的土地储备约3044万平方米，其中一线城市土储占比80%。而在过去数年，其土储规模一直保持在2000万平方米以上，而在十年前2009年时，合生创展的土储量也一度达到3020万平方米。
然而，囤积的土地规模，也成为合生创展发展路上的绊脚石。合生创展旗下超长开发周期与销售周期的项目也越积越多，销售规模长期停滞不前。AI 财经 社梳理合生创展2020年财报发现，合生创展现存的81个房产项目中，有三分之一项目仍未完工，其中有近30个项目开发了超过十年仍未完工，最长开发的项目已超过22年。
事实上，早在2010年，国土资源部便在全国范围内集中开展了房地产用地专项整治工作，集中力量清理查处不及时开发建设、囤地炒地、违反法律法规闲置土地等一系列突出问题。即使如此，在开发商眼里，规避的手段依然很多。
分析师卢文曦表示，“囤地”很难被界定，按照相关规定，一年土地不停工要罚款，两年不动工要收回。但开发商是聪明的，不是不动，而是动得慢，以此规避问题。而解决这一现象也并不难，以为例，当地直接在土地出让合同里规定，企业在拿到土地之后，在一定时限内必须完成结构封顶竣工。
“导致这个现象的症结，无非是两种可能，一是房企觉得在上涨通道中，不想快点卖出去，囤地就成为它快速获取利润的来源。二是2016年-2017年拿的地王，因为限价关系导致利润非常薄，现在拿出来卖有点吃力，企业只能通过时间换空间慢慢卖。”卢文曦说道。
近年来，尽管其土地储备排进前30名，但合生创展的销售额却排在70名左右。自2004年突破百亿元大关以来，合生创展销售额一直停滞不前，2015 2018年的数据分别为99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元和149.75亿元。
转变出现在2019年。这一年朱桔榕刚刚上任不久，合生创展的成绩单久违地靓丽了起来，销售额同比增长42%，至212亿。2020年合生创展实现合约销售金额358.34亿元，同比增长53.7%。其中，物业合约销售金额同比上升51%至344.56亿元。
虽然合生创展是以地产起家，但朱桔榕带给合生创展最大的变化，并不仅仅在于地产业务，更重要的在于合生翻了4倍的股价。
地产圈的投资大佬并不少，比如靠炒股出名的宝能姚振华、被称为 “最牛散户”的海伦堡创始人黄炽恒等，但若论投资成绩，毕业于中国人民大学金融专业的朱桔榕，则是巾帼不让须眉。
朱桔榕上任没多久，合生创展便将股权投资列为主要业务板块。2020年6月30日，合生创展正式宣布将股权投资纳入主要业务活动之一。合生创展表示，股权投资方向主要为高新 科技 、医疗 科技 ，其中高 科技 投资是主要股权投资业务。
和许多地产二代一样，朱桔榕尤为偏爱高 科技 投资，为此不惜砸百亿资金狂买 科技 股。据统计，自2020年3月起，合生创展陆续购入上市公司股份，包括Sea股份、平安 健康 股份、平安保险股份、汇丰控股股份、中国移动股份及小米股份等，至2020年末合计斥资约64.2亿港元。
投资 科技 股，让朱桔榕获得了丰厚回报。2020年1月10日，朱桔榕获任合生创展董事会主席之际，合生创展的股票收盘价仅仅是7港元/股。自2020年以来，合生创展股价一路高升，市值从年初的178亿港元涨至年底的433亿港元，翻了两倍有余。进入2021年，合生创展的股价依旧不改上涨趋势，截至6月10日收盘，公司股价达35.45港元/股。
这也就意味着，自朱桔榕上任之后，合生创展的股价涨幅高达406%，成为地产板块中极为另类的“大牛股”。反映到公司经营层面，2020年，虽然销售规模没有闯进前十，但合生创展的净利润表现却率先挤入了净利润榜单TOP10。投资业务为合生创展贡献80.3亿港元收入；净利润贡献比例更是达到47.8%，甚至超过了地产板块。
年报显示，2020年，合生创展的投资板块收入高达81亿港元。这样的收入构成也造就了合生创展的高毛利，期内毛利约为218.32亿港元，较2019年增长约133.2%，毛利率为64%，较2019年50%水平提高14个百分点。对比房企普遍低于30%的毛利率，合生创展几乎是碾压式的存在。
但在投资收益大增的背面，合生创展的经营现金流和投资现金流却出现了较大的缺口。AI 财经 社查询年报显示，2020年，合生创展经营性现金流净额为-257.15亿元，是自2015年以来首次转负，投资现金流净额则同样降至-41.92亿元。
虽然炒股浮盈撑起了合生创展收入的大幅增长，但对于合生创展而言，这无疑是极其不稳定的因素。随着朱孟依的隐退，朱桔榕正在逐步打下自己的时代烙印，无论是分钟寺豪掷180亿元拿地，还是挥金数十亿狂扫 科技 股，不难看出，合生创展此前的沉稳风格正在逐渐褪去。进入地产行业“深水区”，朱桔榕能否挽回合生创展失去的光辉？答案需要时间来给。