香河互联网拓客怎么做-互联网拓客是干什么的
Time:2023-10-27 00:14:06
关于香河互联网拓客怎么做的问题，我们总结了以下几点，给你解答：
香河互联网拓客怎么做
本文来源于公众号--克而瑞地产研究
调研感受
库存积累，市场整体去化压力大；
限购政策剔除外来投机客群，本地内生需求较为疲软；
广阳、安次两区价格分化明显，客户地缘性强；
项目营销通过渠道、行销、折扣等方式，渠道转化率较低；
土地市场以一二级联动为主，品牌房企难以进入；
大兴机场导入的产业人口或是未来廊坊市场的有力支撑。
01 市场综述
库存积累、去化压力大
市场整体低迷
围绕限购前后，廊坊市场可谓“冰火两重天”，17年之前，受益于雄安新区规划、京津冀协同发展等政策利好，大批北京投资客进入廊坊，市场异常火爆，近乎无房可卖，荣盛单是廊坊市区销售就破百亿。17年6月，廊坊加码调控，非本地户籍需缴社保满三年方可购房，大批投资客抽离，市场徒然降温，房企纷纷打折促销，房价也波动下行，几近腰斩，且限购政策延续至今未见松动。
19年持续18年的萎靡之势，市场未见起色，整体库存去化压力较大。主要是由于市场由外需转向内需，而前期炒房潮导致需求大幅透支，目前本地客户购买力不足以支撑，廊坊进入调整的阵痛期。
02 调控政策
调控以限购为主
并提高首付比例
廊坊政策调控始于16年4月出台的“廊九条”，规定非本地户籍居民限购一套住房，但仅针对廊坊北三县及固安县。17年4月，限购范围扩大，对廊坊主城区（广阳、安次、开发三区）、三河市、霸州市及大厂、香河、固安、永清、文安五县统一出台限购政策，且上调了首套首付比例至50%。17年6月，廊坊进入最严调控，非本地户籍需缴纳社保满三年方可购房，且限购一套住房，本地户籍人群限购两套，并且调整住房公积金政策，政策一直延续至今未见松绑。
固安县方面,根据近期调研信息,政策有出现部分松动,外地人士在固安无房无需验资,可以购买一套。
03 区域房价
广阳、安次价格分化明显
大湖定位固安标杆
廊坊市包含两区、两市、六县。市区被京廊铁路一分为二，京沪铁路以北为广阳区，下辖开发区。以南为安次区。市区东北为大厂、香河、三河“北三县”。市区西南方向则包括固安、永清、霸州、文安及大城五县。
整体上看，市区内广阳、安次价格分化明显。广阳为市中心，整体配套齐全，拥有3家三甲医院及新朝阳、万达两大三圈，房价1.6-2万/平方米，主打改善性需求；广阳区下辖的开发区有部分产业，但能级较低，主打交通优势，紧邻京沪高速，来往北京便利，有部分北京外溢客户，房价1.2-1.3万/平方米。安次区地理位置较偏，房价1.15-1.35万/平方米，主打本地刚需，小户型、低总价产品去化较好。
固安方面，包含空港产业园区、高新工业园区、新兴产业示范区、经济开发区、现代农业区、温泉旅游度假区六大区域。大湖片区为全县中心，四大公园环绕，离北京大兴仅一湖之隔，紧邻京广线，驾车到北京市区约1小时。大湖孔雀城为全县标杆产品，主打改善需求，房价2.2-2.5万/平方米，总价400-500万，客户主要来自北京朝阳、海淀片区。
图：廊坊市区位分布
图：固安县区位分布
数据来源：CRIC整理
04 客户结构
以本地及郊县内生需求为主
地缘性意识较强
17年限购政策启动后，大部分投资客被剥离出场，目前廊坊主要以市区本地的地缘性客户为主。还包括部分周边郊县人群，不过占比不高，约为20%，主要是由于廊坊下县本身比较强势，且本地人地缘意识较强，不太愿意在离家较远的地方购房。
未来广阳片区是发展的重点，因为紧挨大兴机场，随着新机场的持续运营，会导入大量工作人员以及产业人口，在限购未放松的当下，这部分外来人口或是未来支撑廊坊市场的重要保障。
05 营销去化
上渠道、下郊县拓客
渠道转化率偏低
市区项目基本都上渠道，且配合行销、折扣、特价房及家电赠送等方式。渠道方面，由于不正规，中介客户资源整合能力弱，转化率不高，仅有20-30%；行销方面，40-50人销售团队轮留下周边郊县拓客；折扣方面，政府限价，涨跌幅均不能超过10%，集中在95-99折。
多数项目到访量不太理想，日均5-15组，月均成交30-60套不等。安次区150万是门槛，低总价、小户型去化良好。广阳区近年客户出现改善意识，荣盛首府定位广阳高端项目，主打智能化、大平层、社区食堂等元素，10月底开盘，首开约330套房，目前有认购意向仅有100多组。
固安方面，由于限购松动吸引外来客户购房，大湖片区以老带新、业主维护为主要营销手段，依靠项目自身口碑积累。
06 土地市场
一二级联动为主
大型开发商难以进入
廊坊市场供地多以一二级联动及勾地为主，有很多不是纯粹意义上的招拍挂，这也导致大型开发商难以进入，土地的获取需要与当地政府保持密切联系。2019年廊坊计划出让59幅地块，其中住宅用地24宗，目前廊坊市区地块已经基本出让完毕，属于无地可供，而旧村棚改等地块本地房企也已与当地村民洽谈中。
07 企业竞争
荣盛、华夏遥遥领先
且各自为王
目前廊坊市场基本被两大开发商所占据，荣盛在廊坊已开发30余个项目。华夏则是以固安作为大本营，通过产业新城模式导入人口，在廊坊的固安、霸州等郊县地区有较高市占率。万科、恒大、新城属于第二梯队，且差了一个量级，基本只有1-2个项目在售。本土房企目前仅剩新奥占据一定的市场份额。四季度荣盛有3盘入市，在廊坊市占率有望进一步提升。
08 综述
限购加码导致需求大减
大兴机场或是一大利好
2018年，廊坊市GDP为3108亿元，在河北省排名第六，三产结构占比为6%：37%：57%。虽然受益于京津冀一体化的利好，但是目前还停留在纸面上，并没有实质性的产业导入。廊坊更多扮演人口转移的角色，仅交通领域有序推进落地，如大兴机场、轨交S6、高铁、高速等。
在17年限购政策出来后，廊坊市场进行大幅度的调整。目前主要依托本地及周边郊县的客群需求支撑。但由于前期市场过于火爆，导致库存积压，而本地客群购买力十分有限，使得廊坊市场整体疲软。
未来廊坊的发展需要倚赖与京津冀一体化的实质性进展，通过产业的导入扩大原有的内生性需求。目前大兴机场的开通及周边配套工程的建设对于廊坊是一大利好消息。该部分的人口导入或能支持未来廊坊市场的部分需求。
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互联网拓客是什么意思
网络拓客可以说是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多房产经纪人的青睐。但是仍有不少的经纪人掌握不住技巧，每天做着无用功！
在此，小编想说一句：我亲爱的经纪人们，别再迷糊了行不，时下，你正面临着史上最大的考验：
近来，“高层”频繁出手严控楼市，限购、限贷、限卖逐渐成为全国趋势，因此炒房，投资和投机的行为将受到严厉的打击。这种情况对于经纪人来说，极其不利，因为客户群体减少，房产交易缺少了最主要的对象，业绩肯定也随之下滑。
在大家都抢着买房的时候，你拓客能力强或弱其实不是决定你业绩的关键因素，因为这名客户在犹豫的时候，另一名客户就已经取代他的位置了，更多时候你是处于应接不暇的状态。当客户人群减少的时候，你的拓客能力就和你的业绩有很大的关系了，所以经纪人赖以生存的能力就是拓客能力。
但是提到拓客，一般经纪人都会想到上街发传单，深入小区做驻守，收集客户信息，培养自己的关系网络，让自己的客户帮我们进行转介绍等等，没错，这些都是传统拓客最主要的方法，但是，现在社会已经越来越离不开互联网，网络推广已经成为一个比较主流的宣传方式，利用最具时效性的网络去拓展自己的客户群体才是明智之举。
网络拓客，精准定位，客户才能来的快
什么意思呢？就是要找对适合你发布房源的网络平台，不同的房源类型，适合不同的网络平台，经纪人要首先明白，自己手中主做的楼盘，是以民宅及中低端为主、还是中高端或者高端豪宅楼盘为主，明确自己主要做的楼盘定位后，你才可以做出分析，我主做楼盘的客户群体一般会上哪些网站去浏览信息，才能对症下药。
吸引客户点击房源的四大因素
房源标题
房源描述
房源价格
房源图片
其实都知道，但就是不知道怎么优化，往常经纪人对于这几个方面都是：
房源标题描述随便几句话
价格方面，经纪人则认为越低越能吸引人
图片更是不用说，想想你自己是不是随便手机拍几张就上传了上去
经纪人的这些个工作态度是可以理解的，因为每天要处理大量的工作，哪有时间在那弄那些文绉绉的东西，但是却不知这些细节都是网络拓展客户最重要的环节。
别急，小编教你一招，现在，房产中介办公大多数都借助房产软件了，像房客多就是专门针对经纪人办公研发的，其群发功能可以同时发布房源到近20多个房产网站上，速度快，覆盖面广，并且内置帮经纪人写房源标题描述的服务，大量优质房源标题描述让你的房源瞬间吸引客户的眼球，省下更多的时间做更多的事情。
对于价格，你需要针对不同的人群：对于刚刚开始有买房的想法，其实对于楼盘的熟悉度是非常有限的菜鸟，那么在菜鸟状态下，对于同一类型的楼盘，首选的依据当然是价格。
另外一部分客户是已经看了不少房子了，对于楼盘的熟悉度是非常高的老手了，这时候往往低价的房源已经不再吸引他，因为他上了太多当，知道这楼盘价格是假的，只是经纪人为了吸引客户而虚拟的超低价而已，这种客户吸引他的价格是怎么样的呢？应该是让他看了，觉得如果是真的话，那么吸引力是相当大的，而这种可能倒不是不存在，也就是我们通常说的，让他拿捏不准，心痒难耐，为了不失去机会及确定自己的判断，这类客户基本就一定会给你电话咨询，当电话咨询时，经纪人一定要把握好，尽量约出来见面谈。
中介公司可以建立自己的微官网，对接自己的微信公众号
借助易房大师房产中介软件建立自己的微官网，官网上可以挂上经纪人风采，公司文化，以及主推的优质房源信息，打通微信服务，同时拥有企业微信公众号，踏出微信营销的第一步，领先抢占市场，做到网站+广告的运营模式了，在微信公众号上实时传播一些大众或者目标客户感兴趣的内容来吸引阅读，增加网站的点击率，增大曝光度。
经纪人个人的话还可以借助房客多来建立自己的经纪人店铺，生成专属二维码，一键分享到微信朋友圈，提高经纪人自己的品牌形象，吸引更多的客户点击。有意向的客户可以直接在线进行我要卖房或者我要买房的服务，更加精准的与客户交流，客户体验佳，当然愿意用你的服务。
网络平台5星：各大平台，如果花钱置顶好过更好，当然看经理实力！
亲戚朋友3星：平时多沟通，让他们都知道你在做这个行业，并且经验丰富，会给你带来好处！
老客户介绍5星：这是最靠谱的，维护好客户，自然一传十，十传百，而且经过介绍信誉度会增加！
传单街霸2星：又累效果不好！
再看看别人怎么说的。
互联网拓客是干什么的
我也是纹绣师，用的是魔镜小娜这个互联网拓客工具